芜湖市老旧小区加装电梯征求意见稿公布

2018-08-22 09:23 评论0

三分之二业主同意还是全体?钱从哪来?利益受损如何补?

老旧小区加装电梯需要推开“三重门”

老旧小区加装电梯,一直是个热门民生话题。但从多地实施情况来看,始终伴随着不小的争议,一方面是迫切需求,一方面进展并不乐观。

最近,市政府法制办发布了一份关于老旧小区加装电梯的征求意见稿,从政策上明确老旧小区加装电梯的相关事项。

《芜湖市既有住宅增设电梯暂行办法(试行)(送审稿)》 以及起草说明http://www.wuhunews.cn/wuhu/yaowen/2018-08-22/1451318.html

政府态度:鼓励支持

根据市统计局公布的数据,2017年末,全市常住人口中,65岁及以上老年人口48.59万人,占常住人口的13.15%,比全省平均水平高0.77个百分点,居全省第五位。

国际上,一般认为当一个国家或地区60岁以上老年人口占人口总数的10%,或65岁以上老年人口占人口总数的7%,即意味着这个国家或地区的人口处于老龄化社会。可以说,芜湖的老龄化程度已经较高。

征求意见稿起草说明中提到,老龄化的不断加剧,老旧小区加装电梯日趋迫切。2017年、2018年市两会上,均有人大代表和政协委员提出建议和提案。由此,有关部门启动了文件的调研起草工作。

征求意见稿明确指出,本市鼓励和支持既有住宅增设电梯,同时遵循“业主自愿、充分协商”等原则。

核心一:三分之二同意还是全体业主同意?

老旧小区加装电梯在实践中,最大的难点就在于取得业主的共识。很多时候,多数业主同意,但少数业主就是不同意,甚至99%的都同意,只有1%拒绝,有的仅仅一户不同意,这电梯就没法加装。

在外地的政策实践中,有些人主张少数服从多数,有些人则认为要尊重物权尊重每一位业主的意愿。有些城市的政策是必须全体业主同意,有些则是三分之二业主同意即可。

芜湖征求意见稿中第七条指出,既有住宅增设电梯以幢或单元为单位。本幢或本单元业主增设电梯的意向及初步方案应当充分听取拟增设电梯服务范围内全体业主的意见,经本幢或本单元房屋的全体业主同意。

从征求意见稿文后的说明中,可以看出,初稿一开始是倾向于三分之二同意的,但经过讨论,还是修改为全体业主同意。

核心二:钱从哪来?

加装电梯的另一问题是,装电梯的钱怎么来?

一般来说,有三种来源,增设电梯的费用主要由业主承担,即业主自筹,业主也可以提取住房公积金。另外,政府补贴一部分,维修基金拿一部分。

实际操作中,一般一楼不用出钱,二楼以上按受益程度协商分摊。但从外地现实看,资金问题是争议最大的。二楼的可能会说,我楼层不高,自己可以走走,不愿意出,三楼也可能说,我不老,还能走走。所以,资金筹措是一大难题。

芜湖征求意见稿中特别指出,增设电梯工程费用的预算及分摊方案,电梯运行、保养、维修等费用的分摊方案和维保方式及缴费主体,这两方面必须达成书面协议。

征求意见稿明确了财政补贴的具体标准,指出,对既有住宅增设电梯的,给予按增设电梯建设工程造价总费用的40%,但最高不超过20万元的财政资金补贴。涉及管线改造的,另增加5万元补助资金。

核心三:利益受损如何补偿?

很多业主之所以不同意加装电梯,就是因为利益受损,或是房屋价值受损,或是生活受影响。

对于多层住宅,一楼完全不需要电梯,从房屋价值来看,一般是三楼最好,顶层相对较差。一旦安装电梯,一楼不再是最便利楼层,三楼也可能不再是最佳楼层,房屋价值上受损,而六楼或顶楼房屋,则由于电梯安装,致使房屋价值上升。此外,采光、通行、噪音等问题,也是影响协商一致的重要原因。

对此,征求意见稿明确,既有住宅增设电梯,应当尽量减少对相邻业主通风、采光、日照、通行等不利影响;造成不利影响的,增设电梯的相关业主应当对权益受损业主给予补偿。补偿方案也要达成书面协议。

加装电梯涉及到一系列的建设审批程序,建设专业程度高。这一堆麻烦事儿,由谁来办,也是影响加装电梯的重要因素。根据征求意见稿,可以由业主自行办理,也可以委托物业等其他方面办理。

加装电梯难,不妨跳出条条框框

根据公告,征求意见的截止日期是8月24日,市民如果有意见,还请抓紧提出。

老旧小区加装电梯虽是政府鼓励,但执行中推进缓慢,众口难调是最大的问题,因而政策创新尤为重要。征求意见稿给出了开放性的条款,比如,资金来源可以来自社会投资,鼓励房地产开发企业、物业服务企业、电梯生产企业、电梯安装企业及社会组织依法探索新的商业模式,推动既有住宅增设电梯工作。

从外地已有实践看,很多地方加装电梯实施进度不容乐观。对此,有些地方已经跳出了加装电梯的条条框框,转而尝试其他方式。比如,在北京市的老旧小区改造中,已出现使用楼道智能代步器代替“加梯”的做法,这样能改善老年人的出行问题。因此,鼓励相关企业实现技术创新也是当务之急。

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